Comencemos por el final: la propiedad plena y perfecta de una cosa inmueble, como un terreno, requiere de título inmobiliario y posesión. Si no hay posesión efectiva, el título es imperfecto. Hace unos días se desarrolló en el pueblo de Santa Rosa, departamento Valle Viejo, un episodio de desalojo violento (por lo desproporcionado de las fuerzas desplegadas). El parte judicial da cuenta de que la calificación del hecho había sido: “Usurpación por despojo mediante violencia, en calidad de coautores”. La falsedad de la acusación es aun más grave cuando se dirige contra personas vulnerables e indefensas.
En el corazón de conflictos como el de Santa Rosa, yace una distinción legal del derecho civil crucial, que el derecho penal no ignora: la diferencia entre el dueño registral y el poseedor, y por qué un desalojo violento puede ser ilegítimo. Tanto es así que los abogados elijen ir por la vía penal y no la civil, y deben falsear una calificación para lograr el efecto buscado del desalojo (violento).
En escenarios como estos, siempre hay dos figuras legales clave que entran en juego:
El Titular Registral: Es quien figura como dueño en la escritura y el Registro de la Propiedad Inmueble. Su derecho es formal y oponible a todos. Tiene el "derecho de propiedad", lo que en términos legales se conoce como propiedad plena: la facultad de usar, gozar, disponer y reivindicar el bien.
El Poseedor (u Ocupante): Es quien tiene el control físico del inmueble, actuando como si fuera el dueño (con "ánimo de señor"). No necesita papeles; le basta la tenencia material. La ley, lejos de ignorarlo, protege activamente este estado de hecho. Un inquilino, que reconoce a otro como dueño, es un mero "tenedor" y no goza de esta protección. El poseedor, sí.
La creencia de que el titular registral puede desalojar a un ocupante por su propia cuenta es un error grave y peligroso. La ley es clara: el principio fundamental es el de “la posesión vale por título”. El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) establece en su Artículo 1909: "La posesión de buena fe vale por título para el poseedor. La posesión, aun de mala fe, vale por título, respecto del que la ejerce, cuando se cumplan los requisitos de la usucapión". Esto significa que el simple hecho de poseer pacíficamente genera derechos autónomos. Un poseedor que ocupa un terreno de manera pública, pacífica y continua no es un delincuente, sino un sujeto de derechos, que limita severamente las facultades del titular. ¿Cómo lo hace?
1. Invierte la carga de la prueba: El titular no puede desalojar por mano propia. Debe ser él quien inicie un juicio civil (acción reivindicatoria) para demostrar su derecho y que la posesión del ocupante es defectuosa. El ocupante, mientras, solo debe acreditar su posesión de facto para mantenerse en el lugar.
2. Activa el escudo de los interdictos: Si el titular intenta un desalojo extrajudicial (un hecho, por desgracia, común en zonas rurales), el poseedor puede accionar mediante "interdictos": herramientas judiciales rápidas que lo reponen de inmediato en la posesión, sin siquiera discutir quién es el dueño. Tomarse la justicia por mano propia es ilegal, aunque se tenga la escritura.
3. Abre la puerta a la prescripción adquisitiva (usucapión): Esta es la consecuencia máxima. Si el poseedor mantiene su posesión por 10 años (con buena fe y justo título) o por 20 años (sin necesidad de acreditar nada más), puede ir a un juez y pedir que se lo declare propietario pleno, cancelando el título anterior. La ley premia la función social de la posesión estable.
La imputación por "usurpación" en el caso de Santa Rosa parece ignorar estos principios. El delito de usurpación (arts. 181-184 del Código Penal) no castiga la mera ocupación. Castiga el modo en que se ocupa. En efecto, para que exista usurpación, la toma (apoderamiento del inmueble) debe ser: violenta (con fuerza física o intimidación); clandestina (a escondidas); o mediante engaño (con artimañas).
En el caso de Santa Rosa, los hechos desmienten la acusación: los terrenos eran basurales abandonados sin delimitar, los ocupantes se instalaron a la vista de todos y su conducta fue pública y pacífica. No hubo un legítimo ocupante (propietario, poseedor o inquilino) al que se le privara de algo que efectivamente estaba ejerciendo. Ningún denunciante, ni sus apoderados, se presentaron en el lugar a explicar su posición y mostrar sus credenciales. Los ocupantes desconocían quiénes eran realmente los titulares registrales (aunque algunos medios periodísticos de la zona tenían esa información que no es pública), y sabían y estaban dispuestos a abandonar pacíficamente los terrenos si había una presentación de los propietarios plenos en la justicia civil. Acusar de usurpación una ocupación precaria y pacífica de un terreno baldío es un despropósito jurídico que penaliza la pobreza y desconoce las garantías del derecho civil.
El conflicto de Santa Rosa expone una tensión profunda: la que existe entre el derecho escrito en un registro y el derecho que se ejerce con el trabajo y la presencia. La ley, en su sabiduría, no desampara a quien, sin más que su esfuerzo, da uso a una tierra que otro abandona.
Un desalojo que ignore la protección legal de la que gozan estos ocupantes, so pretexto de una usurpación que nunca existió, no solo sería socialmente devastador, sino que sería jurídicamente ilegítimo. La propiedad es un derecho fundamental, pero la protección de la posesión pacífica es uno de los pilares que evita que la fuerza bruta reemplace al Estado de Derecho.
(*) Lic. en Administración; Lic. en Comercio Internacional; Especialista en Gestión de la Economía Social y Solidaria (EGESS – UNQ); y Especialista en Planeamiento Educativo (IIPE – UNESCO). Forma parte del Instituto de Investigación Cecilia Grierson. E-mail: [email protected]
